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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：398 萬
- 參考單價：17.52 萬/坪
- 地址：
台南市
北區
公園路
地圖
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- 格局： 2房(室) 1廳 1衛
- 總坪數：22.72 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：14.23 坪
- 附屬建物面積：2.64 坪
- 共同使用：5.85 坪
- 土地面積：2086.34 坪
- 樓別/樓高： 5樓 / 5樓
- 屋齡：44 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地理位置優越： 位於北區核心地帶，鄰近延平市場、全聯及社區公園，生活機能成熟。 2. 學區資源良好： 對口公園國小與延平國中，適合重視子女教育的家庭。 3. 價格門檻低： 總價三百多萬在北區屬於較親民的入門選擇，單價約 17.5 萬/坪。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡偏高： 已達 44 年，可能涉及管路老舊、漏水或維護成本增加等隱憂。 2. 土地租金制： 土地所有權歸「仁愛之家」，每年需支付租金（約 6520 元），影響產權價值與貸款評估。 3. 頂樓無電梯： 5 樓為最高層，對於長者或攜帶重物上下樓較為不便。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 低門檻置產： 適合預算有限但希望留在市中心的新興買家，可作為進階置產的跳板。 2. 收租潛力佳： 鄰近學校與市場，房東承租需求高，出租租金報酬率可能優於新大樓。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 轉手流通性弱： 老舊公寓加上土地租賃性質，未來賣家客源較窄，價格漲幅受限。 2. 貸款年限短： 銀行對高齡建物或特殊地權的放款成數可能較低，增加購屋財務壓力。 |
物件評論
此物件屬於「北區核心區域的經濟型宅」，對於預算有限且重視生活便利性的購屋者而言，是一項值得考慮的選擇。主要優勢在於交通與學區機能完善，能滿足居住的基本需求，且輕裝潢狀態讓您能省下一筆裝修費用即可入住。
然而，您需要特別注意其44 年屋齡與土地租金制的潛在影響。這兩點將直接衝擊未來的資產保值性與銀行貸款條件。如果您主要目的是「自住短期過渡」或「投資收租」，此物件性價比高；若您考量長期的持有價值或家庭世代居住需求，建議需仔細評估翻修成本與後續轉手難度後再作決定。建議您在簽約前，務必確認房屋目前的漏水狀況及銀行對該筆土地租金的貸款認定標準。
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